11、房屋拆除后，如何确认宅基地的使用权？
【宣讲要点】
如果农民因搬迁到别的农村集体经济组织而拆除原有房屋，则不能再享有原宅基地使用权，宅基地由原农村集体经济组织收回，统一安排使用。
【典型案例】
村民宋某经乡政府批准，于1996年在该村占用一块空地盖起5间房屋。2004年，宋某去世，宋某的儿子宋某某经合法继承得到该房，2006年，宋某某准备盖楼，拆除了原有的5间房屋，后其妻劝说其带全家到其妻娘家居住，从事个体运输业。宋某某听从其妻意见。2006年11月底，宋某某找到同村村民胡某，表示愿以20000元钱将该片宅基地的使用权，连带拆房后的砖瓦、房梁等一起卖给胡某，胡某欣然同意。村委会得知此事后，立即予以制止，称宅基地归集体所有，宋某某只有使用权，现其搬往外地，拆除房屋后宅基地的使用权应由村集体经济组织收回。宋某某与胡某及时纠正自己的违法行为，仅以2000元出卖了其拆房后所余的材料。
【专家评析】
房屋拆除的原因不同，原有宅基地使用权的归属也不一致。在农村，房屋拆除的主要原因有：一是因建新房而拆除旧房。二是因搬迁而拆除房屋。三是因国家征收集体土地而拆除房屋。具体而言：（一）如果农民因建新房而拆除旧房的，其不需要再重新申请取得宅基地使用权就可以在拆除旧房后的原有宅基地上建新房，“房随地走”，农民也就拥有宅基地的使用权。（二）如果农民因搬迁到另外的村组或乡镇而拆除原有房屋，宅基地使用权赖以行使的依据即房屋已不存在，拆除后腾出的宅基地的使用权亦因此而丧失，原来的房主不能再享有宅基地使用权，更不能将宅基地转租、转让给他人使用。宅基地由农村集体经济组织收回，统一安排使用。收回的宅基地，所有权的权属统归于集体，其可以决定交由新的住户使用，原有的房主不能再干涉。（三）如果因国家征收集体土地而拆除房屋，根据我国《土地管理法》的规定，国家征收集体土地实际上改变了土地所有权属，原来属集体所有的土地经法定征收程序后变为国家所有，国家因建设需要拆除农民原有的房屋，应给予其一定的补偿，但宅基地的所有权、使用权统归国家行使。国家可以决定由其自身或因建设交由建设单位行使原宅基地的使用权。
本案是属于第二种情况。宋某某拆除旧房后，并未在原有宅基地上建房，而是打算迁往别处，根据上述分析，宋某某不再享有原有宅基地的使用权，而应将其交还给村集体经济组织，他将土地使用权连同房屋拆除后的一些材料一起卖给胡某的作法是错误的，其非宅基地的所有者，不能擅自将宅基地出卖给他人。在村委会的劝说下，宋某某仅出卖房屋材料，不出卖宅基地使用权的做法是恰当的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
12、宅基地使用权应当及于地下吗？
【宣讲要点】
宅基地使用权人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下，如建房挖根基、种植竹木挖树坑等，因此，宅基地使用权应当及于地下。此外，从相邻关系的法律特征来分析，宅基地的使用权也应及于地下。
【典型案例】
某村村民赵某与王某的宅院南北相邻。2011年8月份，王某建房时将新建房屋的根基20厘米建到赵某的宅基地上，赵某和王某交涉无效。赵某于是以此为由向法院起诉，要求王某停止侵权，恢复自己对该宅基地的使用权。王某认为，自己建房的根基在地下，而且也没有干涉赵某对该宅基地地表面的正常使用，因此没有侵犯赵某的宅基地使用权。
【专家评析】
《土地管理法》规定，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；公民的宅基地使用权受法律保护。根据宅基地使用权的本质特征来分析，宅基地使用权应及于地下。农村宅基地使用权的主体主要是我国农村的村民，农村居民对于经审核批准的宅基地有长期使用的权利，有权在宅基地上建造房屋及其他建筑物，有权种植竹木。那么，权利人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下，如建房挖根基、种植竹木挖树坑等。如果宅基地使用权仅及于地表，那么宅基地使用权将是一个无法实现的法律概念。另外，从相邻关系的法律特征来分析，宅基地的使用权也应及于地下。相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻各方对其所有或经营使用的土地包括宅基地等，必须正当合理地使用，不得滥用权利损害他方的利益。相邻一方在宅基地上建造房屋超越地界，被越界的土地使用权人在行使宅基地使用权时将因越界者的行为而受到限制，那么被越界的土地使用权人有权请求越界建筑人拆除越界部分的建筑。这里的地界，不仅包括地表而且包括地下。作为相邻双方应本着互谅互让的原则，协商解决土地相邻关系。如果越界建筑人出于善意，且被越界的土地使用权人知其越界而没有及时提出异议的，被越界的土地使用权人应本着互谅互让的原则予以忍让，越界建筑人应给予被越界的土地使用权人一定的经济补偿。如有损害，则应予以赔偿，但前提是被越界土地使用权人的宅基地使用权（包括地下）不因以上行为而受到侵害，否则权利人可请求停止侵害，排除妨碍。
综上所述，本案中，赵某基于宅基地使用权延伸于地下的原理，而提出请求王某拆除建在自己宅基地上的20厘米根基的诉请，依法应得到支持。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
13、在自家宅基地下挖到财宝怎样处理？
【宣讲要点】
公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且依据现行法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。所有人不明的埋藏物，归国家所有。
【典型案例】
某村村民齐某在盖房平整土地时挖出一缸银元，缸上写着：1954年张某埋藏于此。张某系该村村民张某某之父，2003年病逝。张某某得知此事后向齐某索要银元，并出具其父临终时遗书，遗书上写明曾在村内埋藏银元一缸。该遗书有张某亲笔签名。但齐某认为银元系他在自家的宅基地下挖到的，谁挖到的归谁所有，因此拒绝返还银元。张某某遂向法院起诉，请求法院判令齐某返还银元。法院经审查查明，该缸银元确系张某某之父张某埋藏。法院依法判令齐某向张某某返还银元。
【专家评析】
根据我国法律规定，农民在自家宅基地下挖到财产，属于没有法律规定或合同约定而取得财产，法律上将之称为不当得利，对不当得利，占有人应将其返还所有人。《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）中规定，公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且依据现行法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护，所有人不明的埋藏物，归国家所有。
本案中，齐某在自家宅基地下挖到一缸银元，经查证实属张某某之父所有。而张某某作为张某的法定继承人，其有权对该缸银元主张所有权，齐某的占有属于不当得利，应当返还张某某。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》
第七十九条所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。
拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日起施行）
93.公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。
14、宅基地下发现古墓葬，应当怎样处理？
【宣讲要点】
地下文物属于国家所有。农民发现宅基地下有古墓葬，应当立即报告当地文化行政管理部门处理，不得私自挖掘古遗址、古墓葬。
【典型案例】
某村村民魏某于2007年8月经乡政府批准，在该村一空地上盖房。盖房过程中，魏某挖出一明代墓碑，立即想起村民曾说该乡周围有古墓，魏某遂谎称有事，暂且停工。将村民打发走后，叫上两个儿子开始挖墓，由于越往下挖土质越坚硬，魏某未能挖到文物，次日晚，魏某带上从采石场弄来的炸药，开始炸墓，爆炸声惊动了当地农民，其中一人听说后向公安机关报案。当地派出所迅速赶到，将魏某与其子拘留。后经查证，魏某所挖的为明代古墓群，由于发现及时，对古墓群未造成重大损失。
【专家评析】
我国《文物保护法》规定：中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。古文化遗址、古墓葬、石窟属于国家所有，国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻等，除国家另有规定的以外，属于国家所有。一切机关、组织和个人都有保护国家文物的义务。农民发现宅基地下有古墓葬，应当立即报告当地文化行政管理部门处理，不得私自挖掘古遗址、古墓葬。在宅基地下发现文物隐藏不报，不上交国家的，由公安部门给予警告或者罚款，并追缴其非法所得的文物，私自挖掘古墓葬，触犯刑法的，应当依法追究刑事责任。
本案中，魏某在盖房过程中发现古墓碑，应当报告当地文物管理部门，但其非但不报告，反而与其子在夜晚偷挖古墓，并使用炸药进行爆破炸墓，其作法严重违反了《文物保护法》的规定，并已触犯刑法，依法应追究其刑事责任。
【法条指引】
《中华人民共和国文物保护法》（2013年6月29日第三次修正）
第五条 中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。
古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的以外，属于国家所有。
国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。
下列可移动文物，属于国家所有：
（一）中国境内出土的文物，国家另有规定的除外；
（二）国有文物收藏单位以及其他国家机关、部队和国有企业、事业组织等收藏、保管的文物；
（三）国家征集、购买的文物；
（四）公民、法人和其他组织捐赠给国家的文物；
（五）法律规定属于国家所有的其他文物。
属于国家所有的可移动文物的所有权不因其保管、收藏单位的终止或者变更而改变。
国有文物所有权受法律保护，不容侵犯。
15、土地证书作废，宅基地使用权还有吗？
【宣讲要点】
土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。
【典型案例】
郭某于2009年经批准取得一块宅基地建房，并领取了集体土地建设使用证，但一直没有垒院墙。2010年8月中旬，邻居方某在砌院墙时占用了郭某取得的宅基地半米，郭某发现后予以制止，但方某不听劝告，仍将院墙垒好。郭某遂以方某侵犯其土地使用权为由，诉至法院，要求排除妨碍。方某则称，县政府2010年3月发出通知，要求已领取原国家土地管理局印制的土地证书的单位和个人，应持土地证书及有关证件，到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的，换发国土资源部统一编号的新版土地证书。其中第6条规定：“单位和个人违反本通知规定，未按规定时限办理土地证书查验工作的，由县土地主管部门责令其限期补办查验工作，在限期内仍不办的，其原土地证书作废。”郭某没按期查验换证，其原有的土地证书已作废，应驳回起诉。
