依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在二手房买卖合同中是必不可少的：
1、房屋的基本情况
主要写清出卖人所售房屋为楼房或者平房，坐落位置，建筑面积，规划设计用途为住宅或是公寓、别墅、办公、商业等情况。
2、房屋的权属情况
主要写清该房屋所有权证证号或者共有权证证号；房屋共有权人对出售该房屋的意见；该房屋占用的国有土地使用权是以出让还是划拨方式获得以及土地使用权证号；该房屋性质是商品房还是已购公有住房、经济适用住房、其他房屋等；该房屋的抵押情况；该房屋的租赁情况；等等。
3、成交价格、付款方式及资金划转方式
主要写清该房屋的成交价格、付款方式和期限，以及是否缴纳定金和定金多少等内容。
4、房屋产权及具体状况的承诺
本条主要由出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应责任；同时约定在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。
5、房屋的交付
主要写清出卖人将该房屋交付给买受人的时间，以及交付该房屋时应当履行的一些交接验收手续。
6、违约责任
主要对逾期交房的责任，逾期付款的责任，出卖人将房屋出卖给第三人从而导致买受人不能取得房屋所有权证的责任进行约定。
7、税、费的相关约定
主要对房屋买卖涉及的各项税费进行约定。
8、权属转移登记
主要对办理房屋权属转移登记手续的时间、出卖人迁出与该房屋相关户口的时间以及出卖人的违约责任进行约定。
9、不可抗力
主要对因不可抗力不能按照约定履行本合同的情况进行约定。
10、争议的解决方式
写清本合同项下发生争议协商不成的是向房屋所在地人民法院起诉，还是提交某仲裁委员会仲裁。
而后我们再来了解一下房屋的共同共有相关的法律规定：
房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。房屋共同共有区别于房屋按份共有，具有以下两个显著特点：
1、房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。这里必须注意，平等的权利不等于平等的份额，共同共有是没有份额区分的。
2、除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。
实际生活中，最常见的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有权和家庭共有房屋所有权两种。根据《婚姻法》的规定，除夫妻有特别约定的外，夫妻双方在婚后所得的财产为夫妻共同财产。因而，夫妻婚后兴建、购买、受赠或者继承的房屋，属于夫妻共同共有。在婚姻关系存续期间，共有房屋不能分割，只有在婚姻关系消灭（离婚或一方死亡），或者双方有特别约定时，才能确定份额，进行分割。
房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。
根据以上情况，我们提醒大家在购房时，一定要注意以下两点以避免该风险：
第一；对于夫妻双方而言，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠纷。
第二；对于购房人来说，在购买二手房时，最稳妥的办法是应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。
除此之外，还应注意，签订合同之前一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。
另外，还要注意已经办理了抵押登记的房产，在交易时的风险问题。在房地产交易实践中，当事人将已办理按揭抵押的房屋进行买卖的情况并不鲜见，在房屋买卖未经作为抵押权人的按揭银行同意的情况下，这种交易的风险是很大的。根据2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这就要求二手房交易的买受方一定要注意代售房屋是否存在抵押的情况。如果所购房产设有抵押，一定要征得抵押权人的同意，以避免自身遭受损失。
【典型案例】
2009年7月23日，赵某与李某签订了《房屋买卖合同》，约定李某将其与妻子陈某共有的位于市XX花园的一套房产（以下简称涉案房产）卖给赵某，付款方式为：合同签订之日，赵某支付35万元，李某必须于2010年5月之前将房产过户给赵某，赵某在李某办理完过户后7天内将余款45万元支付给李某。李某在合同书上承诺已经取得妻子的同意卖房，并代签了妻子陈某的名字。
赵某依约支付了35万元，到了2010年7月，由于房价大涨，李某明确表示拒绝履行合同。赵某遂起诉至法院，要求法院判决李某夫妇履行双方签订的合同，办理房产过户手续。李某答辩主张合同无效，提出了三个抗辩理由：第一、涉案房产没有取得产权证，交易违反了《城市房地产管理法》第37条的强制性规定；第二、涉案房产属于夫妻共有的财产，双方签订的合同并没有取得共有人陈某的同意，被告还提供了妻子不同意卖房的书面声明。
法院经审理判决该《房屋买卖合同》合同无效，被告返还原告35万元购房款。判决书支持了被告第二个抗辩理由，不支持被告提出的第一个抗辩理由。
【专家评析】
本案涉及二手房买卖合同效力的典型法律问题，本文进行逐一分析。
一、关于买卖双方就尚未取得房产证的房屋签订的买卖合同的效力问题。
本案被告主张合同无效主要依据是《城市房地产管理法》第37条规定，被告认为双方签订的合同违反了以上法律的强制性规定，属于无效合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第14条中明确了《合同法》第52条第5项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知中指出：人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第14条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
那么如何区分这一条规定到底属于效力性强制规定还是管理性强制规定呢，上述指导意见的第16条又提出：如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。
《城市房地产管理法》第37条第6项的规定的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在取得产权证书之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房屋买卖合同不能据此认定无效。
二、关于夫妻共有的财产，一方未征得共有人同意出售的合同效力问题
被告提出的这一抗辩理由涉及李某擅自处分夫妻共同财产行为效力的问题以及不动产善意取得的问题。按照《婚姻法》的相关规定，除夫妻约定，或者法定的外，一般情况下对夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，都应认定为夫妻共同财产。根据《物权法》规定，在处分共同共有物应经全体共同共有人同意，否则构成无权处分，法律上称之为效力待定的行为，如果其他共有人不追认，那么就归于无效，如果追认，则有效。本案涉案房屋是李某与陈某的夫妻共同财产，一方处分应征得另一方的同意。如果妻子陈某不同意出售房屋，则李某与赵某签订的房屋买卖合同是无效的。除非赵某能够证明自己是善意买受人并且已经取得该房产。
按《物权法》规定，夫妻双方财产转让时，需夫妻双方共同签字认可才能生效。尽管本案本案卖方李某已在合同上承诺已经取得妻子的同意卖房，并代签了妻子的名字，使得赵某有理由相信李某已取得妻子同意，且赵某能够证明自己支付了合理价款，购买行为是善意的，但由于涉案房产并没有办理过户登记手续，赵某并没有"取得"涉案房产。按照物权法的规定，"取得"表征上是不动产必须办理了过户登记。所以本案中，法院认为李某在处分与妻子共同共有的房产时未经妻子同意，构成无权处分，其妻对该处分行为不予追认，应认定本案所签订的《房屋购买合同》无效，赵某的诉讼请求也不符合《物权法》106条关于善意取得的规定，法院判决支持被告第二个抗辩主张是有法律依据的。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《城市房地产管理法》（2007年8月30日）
第三十七条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国物权法》（2007年9月16日）
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日）
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（2001年12月25日）
第十七条第二项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年4月24日）
第十四条 《合同法》第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。
六十二、若签订的合同目的违法，合同有效吗？
【宣讲要点】
企业与企业之间，经常会涉及到签订商业合同。但签订合同，本就是受法律约束的民事法律行为，所以我们在签订合同的时候，不能过于的随心所欲，必须要以遵守法律规定为前提，只有在不违背合法性的前提下，才能谈及我们所签订的合同能否受法律的保护。何种合同是违背合法性的呢？违背合法性的法律后果又是什么呢？
本文我们为大家介绍合同效力中非常重要的一部分，它便是"无效合同"。
首先，什么是无效合同呢？
无效合同是相对于有效合同而言的，所谓无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效的合同。
