2.缔约过失责任
合同被确定无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，这种责任被称为缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由的发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失。缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，从而使其利益恢复至合同签订之前的状态。信赖利益不包括合同履行后可获得的利益（履行利益）。信赖利益的损失可以包括直接损失和间接损失，直接损失有：（1）善意缔约人为缔约支付的直接费用，如邮电费用、至订约地或者查看标的物所支付的费用；（2）与此相关的，善意缔约人所遭受的财产利益的额外支出，包括准备履行合同而支付的费用，如因相信合同成立而租赁房屋、雇工而支付的费用；（3）法定孳息和自然孳息的损失，如一方为支付上述费用所失去的利息；间接损失为信赖合同有效成立而放弃的获利机会的损失，如丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失。但是，司法实践中，一般很少支持间接损失，即机会损失。
【典型案例】
2007年6月1日，方某与郭某签订《房屋租赁合同》。约定：方某将一房屋租给郭某使用，租期由2007年2月1日起至2017年2月28日止，每月租金75000元，方某收取郭某押金13万元，租约到期后退回，另约定了每月缴纳租金的日期、逾期付款的滞纳金等。合同签订后，方某依约将租赁物交付郭某使用，郭某亦依约支付了13万元押金。后因房屋漏水和渗水，郭某拖欠租金，双方经协商又签订了《补充协议》，约定郭某2007年9月至11月拖欠的租金只按60000元收取，从2007年12月开始郭某享受六个月租金优惠，每月租金为62000元。郭某须在此优惠期间将房屋的租赁权转让给他人，在此期间方某不再负责房屋的维修，转让后的租金标准为每月65000元。同时若郭某未能在六个月内将房屋转让出去，需按每月65000元的标准交租。从2008年1月1日起至今郭某一直拖欠租金未交，方某诉至法院请求解除双方的租赁合同及要求郭某支付拖欠的租金。郭某提起反诉，认为自己租赁方某房屋的目的是开办经营出租屋，但在其投入98万元资金用于装修和交付押金后，发现房屋出现多处漏水和渗水现象，致使许多租客搬离，造成其经济损失。虽经方某多次维修，但由于问题严重，渗漏现象至今仍未解决，郭某遂拒付租金，要求方某赔偿经济损失85万元，返还押金13万元，并赔偿资金占用利息。
诉讼过程中，一审法院查明，案涉的土地是集体土地，没有办理土地使用证，也没有进行工程报建和验收手续。2008年3月14日，方某向一审法院提交了财产保全申请，同日，法院作出查封裁定，指定郭某为查封财产的保管人，之后郭某未经批准，以无法实现对财产的有效管理为由，于次日离开案涉房屋。
一审法院认为，涉案租赁合同因违反《建筑法》的强制性规定而无效，遂判决：1.《房屋租赁合同》无效，双方对此均有过错；2.方某将13万押金返还给郭某，郭某应将案涉房屋返还给方某；3.郭某因实际使用房屋受益，参照双方合同约定租金的标准支付使用费44万元；4.关于郭某的装修损失费，根据双方的过错程度，方某应承担70％责任，郭某应承担30％责任。郭某不服，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，方某竞拍取得案涉房屋内的装饰装修物的所有权。郭某不服，申请再审，再审法院重新认定了双方对于合同无效所负责任，判定方某负60%责任，郭某负40%责任；其他维持一审判决。
【专家评析】
本案中，案涉土地没有办理土地使用证，也没有进行工程报建和验收手续即交付使用，违反《建筑法》第61条的相关规定，即违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第52条第5项的规定，应认定涉案合同无效。《合同法》第58条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"本案的争议焦点主要有以下几点：
1.双方当事人各自的过错大小
首先，方某作为出租人，明知案涉房屋所占土地为集体土地，没有办理土地使用证，且未办理工程报建和竣工验收手续，依照法律规定不得用于出租，但仍然与郭某签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给郭某用于商业用途。租赁标的物不合法是导致案涉合同无效的根本原因，方某在缔约上存在重大过失，应对合同无效负主要责任。其次，郭某作为承租人，未能尽到审慎审查义务，在没有查实租赁物是否有合法报建手续、是否竣工验收合格、是否存在安全隐患的情况下，轻率投资租用，并对房屋进行装修经营，其在缔约上也存在过失，应对合同无效负次要责任。一审、二审判决认定方某承担70%责任，郭某承担30%责任，再审认定方某负60%责任，郭某负40%责任。关于过错责任的分担，由法院根据具体的案件情况自由裁量。
2.涉案合同无效后的损失赔偿问题
本案中，某些设备、物品是可以自行拆除取回的，不属于损失的范围。郭某的直接损失为装饰装修的损失，包括以下三个方面：一是灭失部分装饰装修物的损失，二是剩余装饰装修物的价值贬损，三是剩余装饰装修物的现存价值。因此，对装饰装修损失应从以下三个方面分别进行处理：首先，关于灭失部分的损失。这部分损失应由郭某承担全部责任。因为郭某作为一审法院指定的查封财产保管人，在法院未作出变更之前，不得擅自离开。但之后郭某未经批准，擅自离开案涉房屋，脱离对被查封财产的保管，导致部分被查封的装饰装修物灭失。故郭某应对上述财产的灭失负全部责任。其次，关于扣除灭失物后其他装饰装修物的折旧贬损。郭某主张上述装饰装修原有价值为85万元，但未能提供充分证据予以佐证，故应根据第三方评估机构的评估价值。这部分损失也应根据双方在缔约上的过错大小进行分担，即方某对案涉装饰装修损失承担60%的责任，郭某自己承担40%的责任。最后，关于装饰装修物的现存价值。依照《合同法》第58条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋的装饰装修物均为郭某投资，为郭某所有。鉴于二审判决生效后，案涉房屋内的装饰装修物已由方某竞拍取得所有权，本着物尽其用的原则，再审没有必要变动所有权，增加当事人的负担。因此，再审酌定现存所有装饰装修物均归方某所有，由其向郭某折价作出补偿。
3.郭某是否应该支付房屋占用使用费的问题
虽然涉案租赁合同无效，方某无权依据合同请求郭某支付租金。但是，郭某从进入案涉房屋至搬离之日止，事实占有和使用案涉房屋，且获得了收益，故郭某应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，否则有失公平，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条对此进行了规定。
4.对郭某主张的资金占用利息的处理
关于此问题，不同案件有不同的处理，本案未支持郭某要求支付资金占用利息。在最高人民法院判决的"湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案"中，一审法院也认为，湘财证券公司已实际使用房屋，其主张租金利息损失依据不足，不予支持，湘财证券公司上诉请求志远房地产公司支付租金利息，最高院亦认为证据不足，不予支持。
【法条指引】
《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日）
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第五十九条第二款被撤销的民事行为从行为开始起无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日）
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（1991年7月2日）
第十条一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的，只返还本金；借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2013年11月25日）
第四条融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定；未约定或者约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年9月29日）
第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
第三条第一款建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。
第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。
