【典型案例】
2007年6月8日，葛某将其所有的某处房屋（系争房屋）出租给陈某，双方签订房屋租赁合同，约定：1.葛某将系争房屋出租给陈某使用，租赁期限为一年，自2007年6月8日起至2008年6月7日止。2.房屋租金为每月21，000元，租金按每月支付。3.陈某于2007年6月向某支付保证金4.2万元，保证金由葛某持有。除合同另有约定外，葛某应于租赁关系消除且陈某将房屋及其附属物品完好地向某交割清楚、并付清所有应付费用后十天内将保证金全额无息退还陈某。未经陈某同意，葛某不得以保证金抵付租金等任何费用。4.陈某在入租时应按合同附件检查葛某所配备的设备家具数量，以及是否完好。如发现问题应及时向葛某提出。5.房屋的设施设备陈某应妥善使用，由于不当使用造成人身伤害或设施设备损坏，所产生的费用由陈某承担。陈某对承租的房屋及设施进行损坏的，应负赔偿责任。6.租赁期满后，陈某应在2008年6月7日将承租的房屋及附属设施在正常状态下交还葛某。同年6月8日，陈某依约支付葛某两月押金即保证金4.2万元，葛某出具收条一份。同日，陈某对房屋的家具、家电及其附属设施进行验收并在家具和设备清单上签字认可，后葛某也在该清单上签字，在该清单的问题和建议栏中写明家具都是新的，使用时要注意保护，家具及房屋内设施等不要刻划烫坏，如人为使用不当要赔偿。
2008年，租赁期满后，陈某一家办理系争房屋，双方对租金及水、电、煤等费用均无异议，但在进行房屋验收交接时，葛某发现房屋内某些家具及房屋附属设施损坏严重，葛某就上述物品损坏及修复与陈某进行协商，但因存在分歧，陈某一直未进行修复。期间，陈某向葛某催讨租赁保证金4.2万元，葛某以上述物品损坏需陈某赔偿及要陈某承担逾期维修的房屋租金费用为由，未予归还，并使用该保证金的部分款项用于支付家具及附属设施的修复费用。2008年10月7日，葛某将2万元存入陈某的银行账户。
陈某为此向法院起诉，请求判决葛某返还租赁保证金2.2万元。一审期间，葛某提起反诉，要求陈某赔偿其为恢复租赁物而支出的修复费用，且赔偿其迟延租金损失（即房屋空置的损失）。一审经审理判决：1.葛某返还陈某赁保证金人民币2.2万元；2.陈某赔偿葛某恢复租赁物而支出的修复费用及一个月的租金损失费。陈某不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
【专家评析】
本案涉及到两个争议焦点：
第一，葛某是否应该返还陈某保证金？本文认为，房屋租赁合同系双方真实的意思表示，故合法、有效，双方均应按合同约定履行权利、义务。根据租赁合同约定，葛某应于租赁关系消除且陈某将房屋及其附属物品完好地向葛珠珍交割清楚、并付清所有应付费用后十天内将保证金全额无息退还陈某。未经陈某同意，葛某不得以保证金抵付租金等任何费用。双方租赁合同已于2008年6月7日期满终止，并于当日进行了房屋交接，虽然存在房屋及物品的损坏，也产生了相应的修复费用，但按照约定，因未经陈某同意，不得以保证金抵付上述费用，故葛某应该返还陈某租赁保证金。
第二，对于葛某为恢复系争房屋而支出的费用以及租赁房屋空置期间的损失，陈某是否应当赔偿？毫无疑问，在陈某未对系争房屋及其内附家具等尽到合理的使用及维护义务进而造成房屋损坏，又未及时对受损物品进行修复的情况下，无论是根据双方签订的租赁合同还是《合同法》第217条、第219条的相关规定，陈某都应赔偿由此给葛某造成的损失。
本案案情简单，但可以看出，当事人协商订立的合同，可以有效指导双方在什么范围内履行自己的义务，以及不履行合同义务时将会付出怎样的代价，这就给了当事人一定的预期。如本案中签订的租赁合同中约定"陈某对承租的房屋及设施进行损坏的，应负赔偿责任。"这样，事后追究陈某违约责任时也就有法可依。在订立合同的情况下，当事人的行为不仅要受相关法律法规的约束，也要受到合同条款的约束。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
三、合同有哪些分类？
【宣讲要点】
生活中合同无处不在，甚至在你没意识的情况下就与别人订立了一份合同，合同的本质是交易，交易的方式纷繁复杂，合同的类型便多种多样，常见的如买卖合同、借款合同、租赁合同等。按照一定的标准将它们分类，有利于人们认定各类合同的特征、成立要件及生效要件的不同要求、应具有何种法律效力等，进而有助于当事人找到能达到自己目的的合同类型，订立符合自己意愿的合同条款，做好履行合同的准备，明确自己享有的合同权益，以便保障自己的合法权益。
根据合同的不同载体，订立合同时，有书面形式、口头形式和其他形式。另外，《合同法》分则从生活、商业活动常见的合同出发，规定了15类合同。本节将从其他标准对合同进行几类学理性的分类。
以给付义务是否由双方当事人互负为标准，合同分为双务合同和单务合同。前者是双方当事人互负对待给付义务的合同，买卖、租赁、承揽等合同属于此类；后者是仅有一方当事人负给付义务的合同，赠与、借用等合同属于此类。
以当事人取得权益是否须付相应代价为标准，合同分为有偿合同和无偿合同。前者是指当事人一方享有合同规定的权益，须向对方偿付相应代价的合同，买卖、租赁、保险等属于此类；后者指当事人一方享有合同规定的权益，不必向对方偿付相应代价，赠与、借用等合同属于此类。
以合同的成立是否须交付标的物或完成其他给付为标准，合同分为诺成合同和实践合同。前者指当事人各方的意思表示一致即可成立的合同，如买卖合同；后者指除双方当事人的意思表示一致以外，尚须交付标的物或完成其他给付才能成立的合同，如借贷、保管合同。
以时间因素在合同履行中所处的地位和所起的作用为标准，合同分为一时性合同和继续性合同。前者指一次给付便使合同内容实现，典型的如买卖、赠与、承揽等合同；后者指合同内容非一次给付可完结，而是继续地实现合同，该类合同的特定在于随着履行时间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。劳动、租赁、合伙、借用等合同属于此类。
以是否贯彻合同相对性原则为标准，合同分为束己合同和涉他合同。前者指当事人为自己约定并承受权利义务，第三人不能向合同当事人主张权利和追究责任，合同当事人也不得向第三人主张合同权利和违约责任的合同；后者指在合同中为第三人设定了权利或约定了义务的合同（《合同法》第64条、第65条）。
以合同的效果在缔约时是否确定为标准，合法分为实定合同和射幸合同，前置指合同的法律效果在缔约时已经确定，绝大多数合同都是实定合同；后者指合同的法律效果在缔约时不能确定，典型的如保险、彩票、有奖销售合同。
由于篇幅所限，不能就所有类型的合同一一举例，下面通过一案例来阐述区分一时性合同和继续性合同的意义。
【典型案例】
2003年A住宅小区业主委员会与B物业公司签订物业管理委托合同，双方约定将业主委员会所属小区房屋委托该物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。物业管理合同到期后，双方未续签合同，但物业公司其一直提供物业服务至2011年8月31日。期间，2007年1月30日，因物业管理费问题，物业公司向该小区业主发出告知书，主要内容是：根据部分业主的要求，将按市物业等级服务二级标准收取物业费（其中包括了水、电、电梯等收费标准），如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对该小区区的物业管理服务。2007年2月24日，部分业主发给物业公司一份书面材料，主要内容为：目前小区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，广大业主考虑了多方因素，同意部分按二级标准收费，现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；但不接受物业公司提出的公共水电能耗费收费标准。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，绝大多数业主一直拒交物业服务费。2012年11月，物业公司到法院****，要求启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费。
骆某（该小区内的某一业主）自2004年1月起未交纳物业管理费，自2007年1月起未交纳电梯费。2013年9月22日，物业公司诉至法院，请求判令骆某支付拖欠的物业服务费（其中包括电梯费）。被告骆某答辩称：1.其与物业公司不存在物业服务合同关系，双方系事实服务的特殊关系；2.且物业公司的收费标准缺乏依据且小区物业服务根本不到位，致使其人身与财产安全得不到保障；3.新江南物业公司未履行书面催款义务，未按法定程序主张物业管理费，且诉请已超过诉讼时效。
庭审过程中，原告承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降，业主不交物业费，物业公司就无法提供完善的物业服务，导致恶性循环，过错不在原告而在被告。
一审法院最终支持了原告的诉讼请求，判决被告支付物业管理费。被告不服，提起上诉，二审经审理，判决驳回上诉，维持原判。
【专家评析】
结合上文宣讲内容，本文争议焦点有两个：
1.原被告之间是否存在物业服务合同关系？
《合同法》第十条规定"当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的"其他形式"订立的合同。但法律另有规定的除外。本案情况即属订立合同的"其他形式"，业主委员会与物业公司之间的物业管理委托合同于2006年2月28日到期之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，根据上述法律和司法解释的规定，可以认为物业公司与业主之间成立了事实上的物业管理合同关系，即合同已经成立，接受服务的业主就须支付相应的物业管理费用。
2.原告追讨物业管理费是否诉讼时效？
物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，物业公司于2011年8月31日停止了对小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效。而物业公司于2012年11月至法院****主张权利，造成了诉讼时效的中断，诉讼时效重新计算，故至2013年9月22日物业公司起诉时，其诉请并未超过2年的诉讼时效期间。
应注意的是，除了涉及到诉讼时效的起算时间，区分一时性合同和继续性合同的另一意义在于合同消灭是否溯及既往不同：前者具有恢复原状的可能性，故法律规定一时性合同无效、被撤销时一律自始归于无效，合同因违约而解除时以溯及既往为原则；而后者消灭时，或无恢复原状的可能性，或者不宜恢复原状，故学术界多认为继续性合同无效、被撤销、解除应向将来发生效力，过去的合同关系不受影响。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干司法解释（二）》（2009年4月24日）
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的"其他形式"订立的合同。但法律另有规定的除外。
